Mercado inmobiliario sobrecalentado: UBS ve el mayor riesgo de burbujas en Frankfurt

El dinero barato y la alta demanda han hecho subir los precios de la vivienda en las áreas metropolitanas. Los expertos del principal banco UBS advierten sobre un alto riesgo de formación de burbujas en dos regiones alemanas. Pero también hay indicios de una nueva tendencia que sale de las ciudades.

Según un estudio, el mercado de bienes raíces residenciales en Frankfurt está más sobrecalentado que en cualquier otra región metropolitana del mundo. Según el banco suizo UBS, el centro financiero del Main tiene el mayor riesgo de burbujas. Frankfurt, por lo tanto, está por delante de Toronto, Hong Kong y Múnich en el período analizado desde mediados de 2020 hasta mediados de 2021, como informó la casa del dinero. Fueron examinados 25 regiones metropolitanas.

El estratega jefe de inversiones de UBS, Maximilian Kunkel, aconseja a los inversores que actúen con cautela en este momento. Los precios reales de la vivienda, es decir, ajustados por inflación, en Frankfurt han aumentado un 10 por ciento anual desde 2016. Los expertos en bienes raíces descubrieron que los alquileres aumentaron casi un 3 por ciento cada año. Los préstamos baratos habrían llevado a la financiación de proyectos de alquiler especulativos. Como en la mayoría de los demás mercados inmobiliarios, la crisis de Corona también está mostrando signos de cambio en Frankfurt.

En vista del espacio habitable cada vez más inasequible y las nuevas posibilidades de trabajo flexible, el crecimiento de la población en la ciudad se ha estancado por el momento. «La necesidad de ir a los suburbios también se puede ver en el Main», dice UBS. En Munich, el crecimiento de los precios en la ciudad se había estancado, e incluso hubo una ligera corrección de los alquileres. El crecimiento se está produciendo cada vez más en los suburbios. Esto también se aplica a nivel mundial, según el estudio.

Los precios fuera de las ciudades están aumentando más rápido

«La vida en la ciudad se ha vuelto menos atractiva después de los cierres. La actividad económica se ha desplazado en parte de los centros de las ciudades a las afueras y pueblos satélites, y con ello la demanda de propiedades residenciales». Por primera vez desde principios de los 90, desde mediados de 2020 hasta mediados de 2021, los precios fuera de las ciudades aumentaron más rápido que dentro. Este desarrollo a favor de áreas menos urbanas continuará.

En su «Global Real Estate Bubble Index 2021», el banco calculó valores más bajos de 2,16 y 1,84 para Frankfurt y Munich en comparación con el año anterior – con más de 1,5 puntos hay riesgo de burbuja. Eso los coloca por delante de Londres o Nueva York. También se considera que Vancouver, Toronto, París, Ámsterdam, Estocolmo, Zúrich y Hong Kong están significativamente sobrecalentados con valores superiores a 1,5 puntos. Las propiedades en Madrid, Milán y Varsovia se clasificaron como «a valor razonable».

UBS define una burbuja inmobiliaria como una desviación fuerte y persistente del nivel de precios de los datos fundamentales, como los ingresos, el crecimiento económico y la migración de la población. Sin embargo, si considera la parte de sus ingresos que los empleados calificados tienen que gastar en un apartamento de 60 metros cuadrados cerca del centro, Frankfurt y Munich están muy por detrás de Tokio, Hong Kong, Londres y París.

UBS calcula el «Índice de burbuja» anualmente como un promedio de indicadores estandarizados ponderados utilizando un análisis factorial. El cálculo incluye: Precios de la vivienda medidos contra el ingreso bruto y los alquileres, el índice de precios de la vivienda en las ciudades medido contra el índice de precios de la vivienda en los países, el volumen de hipotecas y la construcción de viviendas medidos contra la producción económica. No se consideraron otras ciudades alemanas.

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