¿Cómo salir de la crisis del alquiler?: "La nueva construcción por sí sola no lo arreglará"

Los alquileres en las principales ciudades alemanas están aumentando. Las consecuencias ya se notan claramente en Berlín. Los políticos quieren contrarrestar el creciente desplazamiento con ofensivas de construcción. Eso no es suficiente para la asociación de inquilinos de Berlín.

El Schöneberger Akazienkiez se puede describir en la jerga inmobiliaria como una «zona residencial codiciada». En una ubicación central de Berlín, a solo unos kilómetros de la Puerta de Brandenburgo, se alinean pequeñas boutiques con elegantes cafés y restaurantes concurridos. Un barrio de edificios antiguos rehabilitado, en las calles se encuentran muchas familias con niños. El ambiente rústico del Schöneberger Bierstube parece haberse salido del tiempo. En el pub de la esquina, el público está establecido desde hace mucho tiempo, la cerveza cuesta tres euros y Hertha juega en la pantalla.

Un grupo de ancianos está sentado en la barra. Uno de ellos es Dieter, vive en el barrio desde hace 65 años. Él mismo tiene suerte con el propietario, «pero muchos de los que conozco tuvieron que mudarse», dice. Los alquileres en el barrio simplemente se han vuelto demasiado caros. Se ha construido mucho en los últimos años. «¿Pero quién puede permitirse vivir en él?»

La pregunta es legítima. Porque los alquileres en Berlín llevan años aumentando. Mientras que las rentas pedidas promediaron nueve euros por metro cuadrado en 2016, fue una media de 12,80 euros en el primer semestre de 2021, como puede verse en una evaluación del portal inmobiliario «immowelt». En los distritos populares y céntricos, las ofertas a veces son incluso más caras. Precios que ya no son asequibles para muchas personas en Berlín. Entonces, ¿una ciudad está amenazada por los ricos?

Tal tendencia se puede ver al menos en las áreas del centro de la ciudad, dice Wibke Werner, subdirector gerente de la asociación de inquilinos de Berlín en una entrevista con ntv.de. La asociación asesora a sus aproximadamente 180.000 miembros sobre cuestiones relacionadas con la ley de arrendamiento y, al mismo tiempo, actúa como representante de los intereses de los inquilinos en la política de vivienda.

¿Solo turistas y ricos?

«Se está volviendo evidente que, particularmente en los distritos del centro de la ciudad, donde los alquileres están aumentando con especial rapidez, una población que hasta ahora ha estado algo mezclada se está dividiendo», dice Werner. Las consecuencias de tal desplazamiento ya se pueden observar en otras metrópolis europeas, en las que «los barrios del centro de la ciudad sólo están reservados para turistas, ricos y negocios».

Werner atribuye el desarrollo en Berlín a tres razones. Por un lado, mucha gente de fuera se trasladó a la capital alemana durante años. La gran demanda, principalmente de espacio habitable asequible, ya no pudo satisfacerse, por lo que los precios subieron. Además, habría inversores financieros que invertirían su dinero en «oro concreto» con el interés de obtener la mayor ganancia posible. Las preocupaciones de los inquilinos son solo de importancia secundaria. Ante esto, Werner critica la falta de voluntad política: la regulación de las rentas es insuficiente y ofrece demasiadas lagunas.

Registro débil

No es que la política no reconociera el problema. Sin embargo, los esfuerzos del Senado de Berlín para frenar el aumento de los alquileres no se vieron coronados por el éxito hasta el final. En primer lugar, el Tribunal Constitucional Federal inclinó el tope de alquiler de Berlín en abril. La medida decidida por la coalición rojo-rojo-verde preveía congelar las rentas existentes al nivel de junio de 2019. No debería haber aumentos nuevamente hasta 2022, y luego solo regulados estrictamente. Pero Karlsruhe cobró la ley: la competencia recaería en el gobierno federal.

Luego, hace dos semanas el siguiente golpe. El Tribunal Administrativo Federal dictaminó que partes de la práctica del derecho de suscripción preferente habitual en Berlín son ilegales. Hasta entonces, el estado de Berlín tenía un derecho de tanteo en las 70 áreas de protección del medio de la capital. Si se sospechaba que la mezcla social se ve amenazada por la venta de una propiedad, esta opción podría utilizarse a favor de las asociaciones de vivienda de propiedad estatal. Sin embargo, el derecho de tanteo no está descartado. Berlín está impulsando actualmente un cambio en la ley federal.

Por lo tanto, el alcance de los instrumentos efectivos para intervenir en el mercado de la vivienda es principalmente a nivel federal. En su acuerdo de coalición el semáforo anuncia que quiere afilar el freno de alquiler. Además, la atención se centra en un objetivo de construcción de 400.000 nuevos apartamentos al año. Parece similar en el documento exploratorio del probable gobierno rojo-verde-rojo de Berlín. Dice superficialmente: Construye, construye, construye.

Contrapeso a inversores privados

Eso no es suficiente, critica Werner: «Los nuevos edificios por sí solos no lo solucionarán. En los últimos cuatro años, se ha construido más que nunca y, sin embargo, los alquileres han aumentado». Por un lado, existe la necesidad de una regulación más estricta de los precios de alquiler. Pero es aún más importante asegurar legalmente el derecho de tanteo y luego ejercerlo con más fuerza: «A mediano plazo, y esta es también nuestra demanda para Berlín, el 50 por ciento del parque de viviendas debería caer en el bien común para para contrarrestar a los inversores privados «.

En Berlín hay otro instrumento en la sala para esta exigencia de orientación hacia el bien común. La iniciativa «Deutsche Wohnen & Co Exproquate» aboga por la socialización de las grandes empresas privadas de vivienda. La mayoría de los berlineses votaron a favor. El SPD, los Verdes y la Izquierda anunciaron recientemente que estarían estudiando la implementación.

La iniciativa ciudadana es todo menos indiscutible. Las críticas provienen no solo de la oposición de Berlín, sino también del ganador de las elecciones del SPD, Giffey. «Sigo creyendo que las expropiaciones no ayudarán a crear un solo apartamento o ni siquiera resolverán el gran problema de la vivienda asequible», dijo.

La asociación de inquilinos de Berlín, por otro lado, apoya la iniciativa. «Hasta ahora, todos los demás instrumentos han dado pocos frutos. Entonces solo hay que seguir este camino agudo», dice Werner. La resistencia en la política de Berlín es claramente audible. Su demanda: «Ahora tiene que tomarse en serio la voluntad de la gente y mirar muy específicamente cómo se puede lograr».

El grupo de hombres del pub también cree que la situación del alquiler en la capital no mejorará sin más esfuerzo político. «Los políticos tienen que hacer algo», exige un hombre mayor. «Puedo elegir», dice Dieter. «Pero si Müller o Giffey gobiernan ahora, veo poca diferencia».

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